주택시장에는 여러 지표가 있다. 일반인들이 쉽게 접할 수 있는 지표는 매매가격 지수, 전세가격 지수, 매매가격대비 전세비율, 입주물량, 분양물량 등이다. 이러한 지표들은 시장을 예측할 수도 있고 중요한 투자 포인트가 되기도 한다.
매매가격 지수는 경기 후행 지수의 역할을 하고 전세가격 지수는 선행지수 역할을 한다. 매매가격이 경기 후행 지수 성격을 띠는 것은 통상 매매심리가 경기에 따라 달라지기 때문이다.
집값이 올라가는 상승기에는 더 올라 갈 것 같아서 집을 사는 수요가 몰린다. 반대로 집값이 하락하면 내려갈 것 같아서 관망을 하면서 집값은 더 내려간다. 그래서 통상 매매가격지수를 경기 후행 지수라 한다.
반대로 전세가격 지수는 경기 선행지수의 역할을 하게 되는데 전세시장에는 투자 수요가 없다. 100% 실수요자 시장이다. 그리고 통상 전세는 짧게는 3개월 길게는 6개월 정도 빨리 움직이기 때문에 길지는 않지만 몇 개월 정도 후의 시장 수급 상황을 어느 정도 예측이 가능해 통상 경기 선행 지수라 한다.
두 지표를 합친 것이 매매가격대비 전세비율인데 이를 잘 살펴보면 투자 타이밍이 보이기도 한다.
매매가격 대비 전세비율도 추세를 살펴야 한다. 매매가격 대비 전세비율이 계속 떨어지고 있다는 것은 매매가격에 비해 전세가격의 변동폭이 작다는 것이다. 쉽게 설명하면 전세시장의 실수요자 움직임이 전체 시장의 움직임보다 작다는 의미인데 이렇게 되면 통상 시장이 위축될 가능성이 있다.
반대로 매매가격 대비 전세비율이 상승한다면 시장 수급 불균형으로 실수요자 시장인 전세시장의 가격이 더 높게 올라가고 있다는 의미이다.
통상 이렇게 매매가격대비 전세비율이 올라가면 매매 가격도 따라 올라갈 가능성이 크다. 다만 불황기가 본격화될 시점에 매매가격 대비 전세비율이 상승하는 경우가 있는데 이 상황만 파악할 수 있으면 투자의 좋은 지표로 삼을 수 있다.
불황기에 매매가격 대비 전세비율이 일시 상승하는 경우는 매매시장이 불안해서 수요들이 전세시장으로 몰리는 경우인데 이 경우 일시적으로 매매가격 대비 전세비율이 상승하게 된다. 이 시기만 파악할 수 있으면 매매가격 대비 전세비율은 초보자도 활용할 수 있는 지표가 된다.
예를 들면 대구의 경우 현재 매매가격 대비 전세비율이 65% 정도 수준을 기록하고 있는데 어떤 특정 시점을 기준으로 2% 정도 변동폭이 생기는 것은 정상적인 시장으로 보면 된다.
매매가격 대비 전세비율이 기준에서 3% 정도 올라가면 시장의 임차수요들이 적극 매매시장으로 유입되면서 매매가격을 상승시키게 된다. 이 비율이 7~10% 정도 올랐다면 시장을 잠시 관망해야 한다. 너무 올라 시장 변곡점에 왔을 가능성이 크기 때문이다.
반대로 매매가격 대비 전세비율이 3%이상 하락한다면 시장의 전세물량이 많다는 것인데 이것은 매매물량이 많다는 의미다. 이런 비율이 떨어지면 하락세가 나타날 가능성이 있기 때문에 매매가격 대비 전세비율만 잘 살펴도 투자의 위험을 줄일 수 있다.
윤정혜 기자 yun@idaegu.com