이진우의 부동산톡톡 - 부동산 경매 종류

발행일 2021-08-31 18:16:34 댓글 0 글자 크기 키우기 글자 크기 줄이기 프린트
부동산자산관리 연구소 이진우 소장
부동산경매에는 임의경매와 강제경매가 있다. 임의경매는 담보권의 실행을 위한 경매절차로 저당권 등의 담보물권을 가진 채권자가 채무자로부터 채무금액을 변제기일까지 변제받지 못하는 경우 채권금액만큼을 변제받기 위해 담보 설정된 목적물을 매각해 변제금을 충당하도록 법원에 매각 신청하는 것을 말한다.

강제경매는 채무자가 대여금 등을 변제기일까지 갚지 않는 경우, 소송을 통해 법원으로부터 채무자에게 채무금액이 있다는 판결을 받아 집행권원 등을 확보한 후 그 집행권원을 근거로 채무자의 부동산을 매각해 대여금을 갚도록 법원에 매각 신청하는 것을 의미한다.

부동산을 구입하면 통상 은행에서 대출을 받게 되는데 은행은 다양한 방법을 통해 우리가 돈을 갚지 않는 상황을 점검한다. 그래도 불안하니 돈을 빌려주는 대신 부동산을 담보물 잡게 되는데 그걸 근저당 설정한다고 한다. 이렇게 은행에서 돈을 빌려주고, 부동산에 근저당을 설정해 두고, 나중에 대출금이나 이자를 상환하지 않으면 경매를 신청하는데 이걸 임의경매라고 한다. 근저당을 설정한다는 건 돈을 빌려간 사람이 안 갚으면 바로 경매로 돈을 되찾는데 서로가 동의한다는 것을 의미한다.

돈 거래는 은행과 개인과의 거래만 있는 것이 아니라 개인과 개인간, 법인과 개인과의 관계에서도 일어날 수 있다. 개인 간의 돈 거래에서도 확실히 해두고 싶으면 돈을 빌려가는 사람이 소유한 부동산에 근저당을 설정해 둘 수도 있다. 차용증만으로는 불안하니, 상대가 부동산이 있다면 빌려준 액수만큼 상대가 소유한 부동산에 근저당을 설정해 두는 것이 좋다.

임의경매 외에 다른 건 강제경매라고 한다. 이름에 ‘강제’라는 말이 들어 있듯 강제로 돈 빌려간 사람의 부동산을 경매로 파는 것이다. 이건 미리 근저당 설정 등의 행위를 하지 않은 상태에서 돈을 갚지 않은 채무자의 부동산을 경매 넣을 때 주로 사용된다.

예를 들면, 은행에서 주로 소액으로 부동산을 담보로 한 대출이 아닌, 신용대출을 해 주는 경우가 있다. 은행이 보기에 그동안의 은행 거래 실적도 좋고 신용이 나쁘지 않았기에 굳이 부동산을 담보로 잡지 않아도 될 것 같아서 돈을 빌려주었는데 대출자가 상환하지 않았다면 은행은 돈 빌려준 서류를 법원에 제출하고 소송을 제기한다. 이건 은행이 돈을 빌려줬다는 것을 확인해 달라는 것이다.

법원은 서류를 검토하고, 필요하면 쌍방을 불러서 이야기를 듣고, 판결을 내리게 되는데 당연히 채무자가 돈을 빌렸기 때문에 은행이 승소하게 되고 확정판결문을 이용해서 상대방이 가지고 있는 부동산을 경매에 넣는 것이다. 이걸 강제경매라고 한다. 이것이 근저당을 이용해 경매를 넣는 임의경매와 다른 경매다.

개인들끼리 돈을 빌려줄 때는 사실 부동산을 담보로 잡고, 빌려주는 경우가 많지 않기 때문에 경매에 나오는 강제경매는 대체로 개인 간 거래에서 파생된 것들이 상당하다. 신뢰를 바탕으로 돈 빌려줬다가 근저당을 설정하지 않았기 때문에 대부분 판결을 통해 강제경매가 이뤄진다. 만약 판결에서 이겼다고 하더라도, 상대방이 가진 부동산이 없다거나, 상대방이 부동산이 있는지 모르겠다면 사실상 확정판결문 가지고 할 수 있는 게 별로 없기 때문에 개인과의 거래에서도 될 수 있으면 근저당 등을 통해 안전 장치를 해 둘 필요가 있다.

윤정혜 기자 yun@idaegu.com
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