<부동산 톡톡> 주택임대차보호법의 적용범위 문제

발행일 2021-08-10 15:06:44 댓글 0 글자 크기 키우기 글자 크기 줄이기 프린트

김인석 변호사

김인석 변호사
요즘은 보편적인 주거의 형태가 아파트나 빌라지만 불과 얼마전까지만해도 주택(단독, 다가구 또는 다세대)이 일반적이었다.

그런데 아파트나 단독주택의 전부 또는 일부를 임대해 주거용으로 사용할 경우에 주택임대차보호법의 적용범위인 주거용 건물에 해당하지만 임차한 주택 일부가 주거용으로 일부는 비주거용으로 사용되는 겸용 주택이나 오피스텔, 공동주택의 공유부분인 지하실이나 옥탑, 공유주택, 기숙사 등에 대해서는 아직 일관된 대법원 판례가 없는 상황이라 개별 사안마다 주택임대차보호법이 적용되는지 여부를 판단해야 한다.

다만 그 판단시점은 ‘원칙적으로 임대차계약의 체결시’다.

주택임대차보호법은 제1조 목적에서 보는 바와 같이 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 특별법이므로 임차인이 임대인과 임대차계약을 체결할 당시 본래 용도가 비주거용(점포, 대중음식점, 사무실 등 상업시설)인데 일부가 주거용으로 사용되는 경우에는 이를 주거용 건물로 볼 수 없다.

만약 임대차계약 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 않았는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조한 경우는 어떻게 될까.

즉, 임차인이 비주거용 건물을 임차하였는데 임차인 자신의 편의를 위해 비용을 들여 인테리어를 새로 해 주거로 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용이 되지 않는다는 것이 대법원 입장이다.

다만 점포나 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정됐다 하더라도 이후 건물이 주거용 건물로 용도변경돼 이를 임차한 경우라면 특별한 사정이 없는 한 이 경우 임차인은 이후 경매에 있어 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자(담보물권자)보다 우선해 변제받을 권리가 있다고 한다.

하지만 구체적인 범위는 결국 재판과정에서 감정을 통해 이루어질 것으로 보인다.

윤정혜 기자 yun@idaegu.com
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