김인석 변호사
이번에는 최근에 선고된 하급심 판결을 통해 임대차관계에 있어 ‘원상회복’의 의미를 생각하는 시간을 가질까 한다.
주택임대차보호법은 최소 2년의 임대차기간을 보장하고 있고 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 2년의 존속기간을 다시 보장하고 있고(주택임대차보호법 제6조의3) 상가건물임대차보호법은 최소 1년의 임대차기간을 보장하면서 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 거절하지 못하도록 규정하고 있다.(상가건물 임대차보호법 제10조)
만약 임대기간이 장기간에 이뤄질 경우 임차인과 임대인이 임대차기간의 만료로 임대차를 종료하게 될 경우 대부분의 임대차계약은 임차인의 원상회복의무를 부담토록 하게 하고 있는데(물론 민법에서도 임대차규정에서 원상회복의무를 654조에 의하여 준용되는 제615조에 의하여 규정하고 있다), 여기서 임차인이 부담하는 원상회복이란 어떤 의미일까.
“최초 임대차를 시작할 당시의 상태” 아니면 “현존 상태에서 임대차 목적물의 통상적인 손모(자연적 손상분)을 제외한 상태”
이러한 분쟁이 생기는 것은 원상회복의무를 임차인이 부담하고 있기 때문에(물론 특약에 의하여 원상회복의무를 배제할 수도 있다.) 원상회복 범위에 따라 비용부담이 커질 수 있기 때문이다.
이에 대해 최근 서울중앙지방법원(2019가합4453)에서는 임대차 종료시 임차인이 부담하는 원상회복의무의 범위에 있어 목적물의 통상의 통모(통상적 소모)는 포함되지 않는 것으로 판단했는데 그 이유에 대하여 “임차인이 통상적인 사용을 한 뒤 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모는 임차 목적물을 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상 당연히 내재되어 있는 것”으로 “이에 대해 임차인에게 귀책사유가 있다고 할 수 없고 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 이러한 하자에 대하여 감가상각을 고려하지 않은 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 통상적으로 임대인에게 귀속돼야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 되므로 부당”하다고 판시했다.
임대인은 임대차계약이 지속되는 기간에는 임차인이 임차목적물을 사용 수익할 수 있는 상태를 유지할 의무를 부담하므로 통상적인 유지 수선은 임대인의 책임으로 볼 수 있어 이를 임차인이 부담할 이유가 없고 그렇다면 임대차 목적물의 통상의 가치감소분 만큼은 임차인의 원상회복의무 범위에 들어가지 않는다고 할 것이다.
하지만 구체적인 범위는 결국 재판과정에서 감정을 통해 이뤄진다는 점을 기억해야 한다.
윤정혜 기자 yun@idaegu.com