달라진 부동산 주요 제도, 알고 준비하자

발행일 2020-03-08 13:17:54 댓글 0 글자 크기 키우기 글자 크기 줄이기 프린트

올해부터 바뀌는 부동산 제도는?

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죽전PB센터 고경미 PB실장
새해가 되면서 금리, 주가, 소득 등 떨어지는 것은 많은데 세금은 올라 고객들이 답답한 심정에 금융으로 수익을 보는 재테크 보다 세테크에 대한 질문이 많아졌다. 정부의 부동산 규제 정책 발표에 따라 부동산 상담을 위해 은행을 찾는 이들도 늘었다.

올해부터 바뀌는 내용 중 중요한 부동산 제도에 대해 알아보자.

먼저 12·16 부동산대책으로 가장 이슈가 됐던 것은 전세자금 대출 후 신규 주택 매입 제한이다. 전세자금 대출을 이용한 갭투자 금지 조치로써 전세 대출을 받은 뒤 시가 9억 원을 초과한 주택을 매입하거나 2주택 이상을 보유하게 되면 전세자금 대출을 회수당하게 된다.

또한 9억 원을 초과하는 1주택자의 경우 공적 전세보증은 물론 서울보증보험의 보증 또한 받을 수 없다.

두 번째 실거래 신고 의무기간이 기존 60일에서 30일로 단축됐다. 지난달 21일부터 부동산 거래의 정확한 시세정보를 전달하고 부정 거래를 막기 위함이다. 만약 신고하지 않은 경우 500만 원 이하의 과태료가 부과되며 실제 계약을 체결하지 않았음에도 거짓으로 신고할 경우 3천만 원 이하의 과태료가 부과된다.

세 번째 취득세가 변했다. 과거에는 부동산 취득세율이 6억 원까지 1%, 9억 원까지 2%, 9억 원 초과시 3%의 계단형 구조로 6억 원 초과 9억 원까지 구간에서는 금액이 1원이라도 상승하게 되면 9억 원짜리 구입한 사람과 똑같은 세율을 내야 하는데 이를 개선하기 위해 취득가격에 따라 점점 올라가도록 바뀌었다.

결론은 7억5천만 원 이하는 세율이 감소하고 7억5천만 원 초과는 증가한다. 주택의 경우 이렇게 1~3%의 취득세가 적용되나 1세대 4주택 이상부터는 4%로 적용된다.

네 번째 공시가격 현실화로 보유세가 인상됐다. 시세대비 현재 68.1% 에서 70% 이상 인상한다. 이 같은 정부의 공시가격 인상으로 부동산 보유세뿐만 아니라 상속·증여세 부담도 대폭 늘어날 것으로 전망한다.

다섯 번째 특히 종합부동산세 부담이 더욱 커질 예정이다. 조정대상지역 2주택 보유자나 총 보유 주택수 3주택 이상자는 종부세 매우 커지기 때문에 전략을 세워야 한다.

여섯 번째 주택임대소득 비과세 제도가 폐지된다. 주택임대수입금액이 2천만 원 이하이면 비과세가 적용 되었던 것이 2천만 원 이하는 비과세 폐지가 되고 분리과세나 종합과세 중 선택 가능하다. 2천만 원 초과자는 전액 종합과세가 된다.

이는 2019년 귀속 주택임대소득부터 과세돼 오는 5월까지 신고 납부해야 한다. 여기서 주택임대수입금액 2천만 원은 경비를 빼기 전 금액이라는 것도 유념하자.

일곱 번째 일시적 2주택 비과세가 강화된다. 조정지역에서 조정지역으로 이사하는 경우는 1년 후 2번째 주택을 취득해야 하고, 두 번째 주택 취득 후 1년 이내에 두 번째 주택에 전입 해야한다. 두 번째 주택 취득 후 1년 이내 첫번째주택을 매도해야 한다.

따라서 조정지역에서 조정지역으로 이주하면 기존집은 바로 팔고 전입해야 한다.

여덟 번째 고가주택 비과세 중 9억 초과주택 80% 장기보유특별공제를 받으려면 2년 거주요건을 충족 해야 한다.

지금까지는 9억 원 초과 고가주택 소유자들도 1가구 1주택이면 거주 여부와 기간 관계없이 9억 원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 줬다.

그러나 올해 1월부터는 매도하는 주택에 2년 이상 거주 의무로 변경됐고, 2년 이상 거주요건 미충족시 1년에 2%씩 최대 15년 이상 보유시에도 30%까지만 적용된다.

아홉 번째 중과 여부 판단시, 분양권도 주택수에 포함된다. 2021년 1월1일 이후 양도분부터 적용, 분양권이 주택이 아니지만 중과 여부 판단시는 입주권과 마찬가지로 주택수에 포함시킨다. 단, 비과세 판단 시에는 주택수에는 미포함 된다.

열 번째 주택임대사업자 등록이 의무화 된다. 올해부터 주택임대소득자가 소득세법에 따른 사업자등록을 하지 않는 경우 주택임대 수입금액의 0.2%를 가산세로 부담하게 되고, 주택임대 수입금액이 있는 경우는 산출세액이 없어도 사업자 미등록 가산세를 부담할 수 있다.

복잡하고 어려운 것일수록 기본에 충실하고 사전에 체크해야 할 것들을 꼼꼼히 따져서 미리 준비해야 할 때다.

자세한 상담은 은행PB나 세무사 등 전문가들과 상담이 꼭 필요하고 건강하고 행복한 주거생활과 재테크가 되길 바란다.

김지혜 기자 hellowis@idaegu.com
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