올해 45개 단지 2만8천281세대 공급 가능||2월부터 대규모 분양물량…6개 단지 3천
올해 대구의 분양시장의 관전 포인트는 분양 물량이 3년 연속 2만 세대를 넘길 수 있느냐다.
2020년 2월 주택청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 이관돼 1월 신규분양이 휴식기에 들어감에 따라 2월부터 본격 분양에 돌입할 전망이다.
업계에 따르면 2월 대구에는 6개 단지 3천755세대가 분양할 예정이다.
중구 반월당 서한포레스트(427세대), 청라 힐스자이(947세대), 동인 대원칸타빌(454세대), 도원동 힐스테이트(1천142세대)의 4개 단지를 비롯해 수성구 범물 일성트루엘(158세대), 동구 효동지구 비스타동원(627세대)이 2월 중 모델하우스 공개를 할 것으로 예상된다.
전문가들은 국회의원 선거가 치러지는 4월까지는 분양물량이 쏟아질 것으로 전망하고 있다.
분양전문 광고대행사 애드메이저 조두석 대표는 “여러 요인을 감안하면 올해 분양 물량 2만 세대 돌파는 쉽지 않을 것으로 보인다”고 전망했다.
특히 “실제 주택시장에 주는 영향력은 공급물량보다 입주물량이 더 크다. 올해 입주가 지난해보다 늘었지만 연 평균 입주물량인 1만3천 가구를 넘지 않아 안정적일 것”이라고 예상했다.
◆올해 공급 2만 세대 넘길까?
애드메이저 기업부설 디자인연구소에서 발간한 ‘2019대구·경북 주택동향보고서’에 따르면 올해 대구에서 45개 단지 2만8천281세대가 신규공급 가능한 단지다.
이 중 조합원분 4천35세대(14%)를 제외하면 일반분양분은 2만4천246세대(86%) 정도이다.
올해 공급 가능 단지 수는 현재까지 건축위원회심의를 통과한 분양사업과 시공사 선정을 완료해 관리처분계획인가를 받은 재건축·재개발정비사업 물량을 합한 수치다.
사업별로는 일반분양이 25개 단지 1만1천939세대(42%), 재건축·재개발·지역주택조합 사업이 20개 단지 1만6천342세대(58%)에 이른다.
지난해에 이어 올해도 조합원 이주와 명도문제 등 변수가 많은 재개발·재건축 중심의 사업구조여서 실제로 얼마나 분양으로 이어질 지는 미지수다.
2019년에도 대구는 3만3천389가구(임대 및 오피스텔 제외 시 3만1천323가구) 공급이 예상됐으나 실제 2만6천970세대만 분양했기 때문이다.
◆수성구 최다물량에 중구 풍선효과
올해 분양 가능 물량의 권역별 분포는 수성구가 7천585세대(27%)로 가장 많으며 중구 4천416세대(16%), 서구 4천272세대(15%), 동구 3천830세대(13%), 달서구 2천987세대(11%), 달성군 2천83세대(7%), 북구 1천859세대(7%), 남구1천249세대(4%) 순이다.
수성구에는 14개 단지에서 최다 물량이 나오며, 고분양가 관리지역으로 입지대비 합리적인 분양가로 프리미엄을 기대할 수 있는 중구도 수성구 투기과열지구 풍선효과를 누리며 올해도 성공분양을 예상하고 있다.
여기에 다주택 소유자를 향한 정부규제가 강화됨에 따라 2020년 똘똘한 한 채를 위한 양극화 현상은 더욱 뚜렷해질 전망인 가운데 사업주체들은 분양 양극화에 대비해 소비자가 선호하는 도심 역세권 사업지 확보에 적극 나서고 있다.
◆서대구KTX역·신청사 이전 등 서대구 분양 호재
올해는 서대구의 시대가 본격적으로 시작되는 시기라고 할 수 있다.
서대구 KTX역세권 개발과 연계한 평리 재정비촉진지구가 지난해 ‘서대구KTX영무예다음’을 시작으로 올 해부터 본격 공급에 들어갈 예정이다.
또 대구시청 신청사 부지가 달서구 옛 두류정수장 자리로 최종 선정돼 인근 서구와 달서구 분양시장에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 보인다.
1천678세대 규모의 평리동 ‘서대구역 반도유보라센텀’을 비롯해 평리 6구역 ‘평리 서한이다음’ 856세대가 올 상반기 분양한다.
평리 재정비촉진지구인 서구 평리5·6동 일대에는 2022년까지 8천900여 세대가 건설되고 생활권 단위 기반시설을 갖춘 자족형 친환경 주거타운이 조성된다.
평리 재정비촉진지구를 비롯한 올해 서구에서 분양가능 물량은 5개 단지 4천272세대, 달서구는 8개 단지 2천987세대다.
전문가들은 “그동안 상대적으로 저평가된 평리·내당·두류·본리동 등이 신주거타운으로 부각할 것”이며 “달구벌대로를 중심으로 수성구의 동대구로처럼 달서구의 와룡로가 새로운 브랜드 주거라인을 형성할 것”으로 내다보고 있다.
◆올해 입주물량 1만3천283세대 안정적
올해 입주물량은 1만3천283세대로 지난해보다 늘어났으나 대구 평균 입주물량을 넘지 않는 안정적 수준으로 나타났다.
이는 현재 대구 분양시장이 거품이 아니라 도심 새 아파트 수요자가 지속적으로 발생하고 있다는 반증으로 해석된다.
2021년에는 1만4천956세대로 소폭 증가할 것으로 보인다.
2018년 1만1천69세대. 2019년 5천790세대로 새 아파트 입주물량이 부족했으며, 재개발·재건축 단지의 증가로 해마다 5천여 세대의 멸실세대가 발생하고 있다.
사업지에서 그만큼의 신규 수요자가 발생하고 있다는 논리다.
대구의 멸실세대는 2010년 3천451세대에서 2015년 5천670세대, 2016년 5천629세대로 해마다 늘어나는 추세이다.
특히 지난해에는 중구와 동구, 서구, 달성군에는 입주물량이 전무했다.
2020년 권역별 입주물량은 북구가 3천697세대로 가장 많고 달성군 3천520세대, 수성구 2천301세대, 동구 1천830세대, 달서구 1천1세대, 남구 586세대, 중구 348세대이며 서구는 올해도 입주물량이 없다.
또 지난해 11월 기준 대구 미분양은 1천236세대로 전년(362세대)대비 소폭 증가했으나 절대 물량은 많지 않다.
이중에서도 699세대(55%)가 달성군에 집중됐고 도심미분양은 수성구 77세대, 동구 29세대, 달서구 7세대 정도에 불과하다.
◆입지·상품·분양가에 따른 양극화
수성 데시앙 리버뷰, 수성뷰웰 리버파크와 힐스테이트 황금센트럴 일부타입 등 수성구 3개 단지가 1순위에 마감을 하고도 예비당첨자 500% 확보 규정에 따라 2순위 접수를 받았다.
수성구에서도 양극화가 나타나기 시작할 만큼 똘똘한 한 채를 고르기 위한 소비자의 선택기준이 세심해졌다.
분양전문가는 “업계에서는 과잉공급과 입주대란을 우려하기도 하지만 초고층 단지로 입주가 2~4년으로 분산되고 재개발·재건축 사업지내 멸실세대에서 자체수요가 발생하고 있다”며 “세대분리형 라이프스타일의 변화와 저금리 등의 영향으로 실제 시장에서의 영향은 그리 크지 않을 것으로 전망된다”고 말했다.
또 도심의 경우 전반적인 분양 상황은 좋을 것으로 보이지만 입지와 상품, 분양가 등에 따라 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 조언했다.
이동률 기자 leedr@idaegu.com